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    REITs的推出是房地產金融走向證券化的第一步

    一、房地產金融的先天不足

        房地產業作為一個資金密集型行業,對金融有很強的依賴性。與房地產相聯系的房地產金融是在房地產開發、建設、經營、流通和消費過程中,通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列金融活動的總稱。但是房地產金融作為一個體系,我國還有很多不足,主要存在如下三個方面的差距。

        1、銀行貸款獨大的房地產金融模式。其實房地產金融應有廣義和狹義之分,但是絕大多數人只有狹義的認識,認為房地產金融就是房地產資金的融通,而忽視了從廣義上他包含與房地產活動有關的一切金融活動。而狹義的房地產金融表現為一些具體的金融形式,如對房地產銀行發行債券,成立住房儲蓄機構,安排房地產企業和基金上市,成立按揭類的證券公司,抵押貸款證券化等等。其實,房地產資金的融通不等于房地產金融,融資是房地產金融的一個主要方面,它包括房地產信貸融資、房地產股本融資、房地產債券融資和運用信托方式融資等。房地產金融除了融資功能還有許多其他的金融功能,如房地產保險、房地產信托、房地產證券、房地產典當等。我國目前的房地產金融現狀,還沒有形成真正意義上的房地產金融,正是這種狀況導致了我國的房地產金融幾乎就是以商業銀行為主的提供開發貸款和個人抵押貸款為主的房地產金融模式。

        2、法律體系不健全,法律支持不足。

        近兩年來,房地產金融業逐步走強,房地產投資基金、房地產投資債券以及住房抵押債券等等,特別是房地產證券化的概念已被大多數業內人士接受,可以說,發展房地產金融業的社會條件和經濟條件已經日漸成熟,但是最關鍵的法律條件處于真空狀態,使發展上述金融創新產品面臨無法可依的困境。事實上,在房地產及其相關的金融領域,立法始終處于滯后的狀況,缺乏具有前瞻性、整體性、規劃性和權威性的法律、法規,充當救火責任的往往是不同類別的部門性規章,仔細分析起來,甚至有互相矛盾的地方。房地產投資、開發領域的利益主體眾多、事務龐雜、牽涉資金量巨大且投資回報周期長,各個環節的開展都需要法律的嚴密監控,部門規章具有一定的局限性,容易出現眾口難調的尷尬,房地產金融立法需要有全局性、國際性的視野,立法應注重規劃性、協調性和穩定性,不能苛求用一部法律解決現存的和未來的所有問題,但至少要建立一種開放的法律模式,為將來的行政立法做好鋪墊工作。

        3、金融體系不完善缺乏系統支持。

        從建立房地產金融體系來講,他是指圍繞房地產融資所建立的金融機構體系和旨在提高抵押貸款流動性的市場體系。目前我國房地產金融體系以一級市場為主,二級市場尚未真正建立起來。一級市場體系中雖已包括商業銀行、住房儲蓄銀行、非銀行金融機構、住房公積金中心等機構,但仍以商業銀行為主。其他機構如專業化的房地產抵押貸款機構、投資機構、擔保機構和保障機構尚未建立,資產評估、信用評估、法律咨詢等專業化中介服務機構發展并不充分或僅處于起步階段,沒能構成多元的支持體系和風險分擔體系。我國的房地產金融市場仍然處于一個初級階段,沒有形成一個健全的、多層次的市場體系。無論是房產金融還是地產金融仍然是在以商業銀行給以開發貸款、個人抵押貸款為主的房地產金融模式。

        二、REITs的歷史意義

        所謂REITs(房地產信托投資基金),屬于不動產證券化中的一種,即房地產企業將其旗下部分或全部商業物業資產(如辦公樓、購物中心、公寓、產權酒店甚至倉庫等不動產)打包上市,向投資者發行信托單位或股票,并以物業資產的租金等收益為來源定期向投資者派發紅利,并由專業的基金管理公司或投資機構進行房地產投資經營管理的一種信托基金。國際上通行的REITs少數屬于私募,絕大多數屬于公募,既可以封閉運行,也可以上市交易流通。

       我國將試行的REITs雖然第一步可能還是在銀行間發行,但是因此而帶動房地產金融的證券化將功不可抹。

        1、是地產金融走出銀行的第一步。

        我國將在上海、天津試點REITs,據了解有三個方案:其中方案一、二為債權性方案,即發起人僅轉讓租金收益權給受托人,在銀行間市場發行;方案三為股權方案,即發起人需將物業資產轉讓給信托公司名下,在證券交易所市場發行。

      方案一為張江、金橋、外高橋、陸家嘴四大公司聯合發起,發行規模達35億至45億元,發行期限為十年,所涉物業資產包括辦公樓、廠房、商業樓宇、社區配套等,物業池主要有金橋的碧云國際社區,外高橋標準倉庫,張江帝斯曼中國園區,陸家嘴軟件園區一、二、四、五號樓。

      方案二的發起人為陸家嘴集團一家,發行規模為15億元,發行期限為三年或五年。所涉物業僅為辦公樓,物業池包括渣打銀行大廈,陸家嘴軟件園八、九號樓。

        第三份方案是股權性REITs。但浦東的這份股權性REITs方案并未拿出具體的產品策劃和物業資產池,顯然還未考慮成熟。

        估計采取方案一、二的債權性方案在銀行間市場發行可能性大。

         2、是房地產金融走向證券化的重要一步。

        房地產證券化是房地產發展到一定階段的必然產物,房地產證券化是房地產融資手段的創新,是隨著全球房地產金融業的發展而衍生出來的。資產證券化源于70年代美國的住房抵押證券,隨后證券化技術被廣泛應用于抵押債權以外的非抵押債權資產,并于80年代在歐美市場獲得蓬勃發展。90年代起,資產證券化開始出現在亞洲市場上,特別是東南亞金融危機爆發以后,在一些亞洲國家得到迅速發展。資產證券化(包括不良資產證券化和房地產證券化)是近30年來世界金融領域最重大和發展最快的金融創新和金融工具,是衍生證券技術和金融工程技術相結合的產物。

        而房地產證券化就是將房地產投資直接轉變成有價證券形式。房地產證券化把投資者對房地產的直接物權轉變為持有證券性質的權益憑證,即將直接房地產投資轉化為證券投資。從理論上講,房地產證券化是對傳統房地產投資的變革。它的實現與發展,是因為房地產和有價證券可以有機結合。房地產證券化實質上是不同投資者獲得房地產投資收益的一種權利分配,是以房地產這種有形資產做擔保,將房地產股本投資權益予以證券化。其品種可以是股票、可轉換債券、單位信托、受益憑證等等。

        我國的房地產證券化應該還有很長的路要走,但是選擇REITs的方式,用商業地產的租金打包,是非常明智的選擇。這一步的邁出會帶動股權融資、債券融資、抵押貸款等的證券化。

        3、是促進房地產業分工細化的重要一步

        我國的房地產分工既不明確也相互交織,這和中國人的習慣有關,喜歡大而全,結果是開發商大包大攬,從投資到設計、施工、銷售、物業等全部自己來,極易出現了腐敗和工程質量問題,隨著房地產市場化的發展,這些分工會越來越細,更有利房地產的發展,特別是房地產金融發展,將促進房地產投資獨立出來,要做到這一點就必須采取多樣化投資形式。信托、REITs、抵押貸款、債券等等將是重要的金融工具,REITs的出現將進一步促進信托的發展,再延伸到產業的細化分工,一個真正意義上的房地產市場經濟市場可以期待。

        4、是開放了民間資本走向陽光的道路之一。

        民間資本一直以來處在一個非常尷尬的位置,我國民間資本十分豐富。截至2009年9月,我國城鄉居民儲蓄余額已突破25.57萬億元。這說明,利用民間資本,可以大大加快建設步伐。我國加入世貿組織以后,將逐步形成國內企業與外資企業的平等競爭地位,這為民營企業的發展創造了良好機遇。但是,在現實生活中,體制性障礙仍然不少。一些人特別是部分管理部門和管理者,在這個問題上思想還不夠解放。要充分發揮民間資本的作用,就一定要提高思想認識,正確看待非公有制經濟的地位和作用,逐步放寬市場準入,改革行政審批制度,為多種所有制經濟創造公平、平等的市場環境。

        而REITs的開出,必然會有大量的民間資本進入,也算是為民間資本找到一個投資的出口之一了。如下圖投資者可以通過REITs進入證券市場。

        5、是促進房地產金融完善法律體系重要環節。

        房地產證券化之所以起源于美國,是和美國政府的推動作用分不開的。眾所周知,美國是崇尚市場機制的國家,但與其它經濟金融部門相比,房地產市場是美國政府干預較深的一個領域。一方面通過為抵押貸款提供保險和發起設立三大政府代理機構--聯邦國民抵押貸款協會、聯邦住房抵押貸款公司以及政府抵押貸款協會參與到證券化業務中來,直接開展住宅抵押貸款證券化交易,并通過它們的市場活動來影響抵押貸款市場的發展。另一方面它則通過制定詳盡的法律法規來規范和引導市場的發展:美國政府調整了法律、稅務、會計上的規定和準則,包括通過《稅收改革法案》;以FAS125規則替代FAS77規則,重新確定了“真實銷售”的會計標準;通過了FASIT立法提案等等。所以,房地產證券化市場受政府政策導向影響大。

        我國在這方面步伐很慢,如果REITs推出必然會有相關的法律法規推出,如《破產法》、《信托法》、《證券法》,相關的稅收制度等,這樣就會圍繞房地產證券化這個核心發展方向建立起一套適合我國的實情的法律法規體系。

        總之,房地產證券化是當代經濟、金融證券化的典型代表,是一國經濟發展到較高階段的必然趨勢。20世紀70年代以來,西方國家金融業發生了重大變化,一直占據金融業主導地位的銀行業面臨著挑戰,而證券化卻在競爭中得到了迅速發展,成為國際金融創新的三大主要趨勢之一。在金融證券化浪潮中,房地產證券化成了金融銀行業實踐結構變化和新的國際金融工具創新的主要內容之一。我國目前對于房地產證券化還處于研討和摸索階段。REITs的推出是個良好的開端。

    來源:      時間:2009/11/12 8:55:09
     
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